Tuy nhiên, vấn đề rắc rối không chỉ dừng lại ở đó. Việc không công chứng chỉ là một trong những nguyên nhân dẫn đến rắc rối đối với hợp đồng thuê nhà. Bên cạnh nguyên nhân nói trên, vấn đề đăng ký hợp đồng thuê nhà gây ra không ít khó khăn trên thực tế.

 Hợp đồng cho thuê nhà - Không phải chỉ cần được công chứng

Ngay từ Bộ luật Dân sự năm 1995, các nhà làm luật đã quy định hình thức đối với hợp đồng cho thuê nhà: “phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền” – Điều 489.

Cho đến khi Bộ luật Dân sự 2005 ra đời, thay thế Bộ luật Dân sự 1995, quy định nói trên cũng vẫn còn được ghi nhận tại Điều 492: “phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Theo quy định trên, hợp đồng cho thuê nhà không phải chỉ cần có công chứng mà còn phải trải qua một thủ tục khác – đăng ký với cơ quan có thẩm quyền – thì mới được xem là tuân thủ đúng hình thức luật định. Vì thế, nếu các bên chủ thể trong hợp đồng không thực hiện đầy đủ hai thủ tục trên, thì một khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng sẽ có thể bị vô hiệu theo quy định tại Điều 139 Bộ luật Dân sự 1995, Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005.

 Quy định không có hướng dẫn – khó thực thi trên thực tế

Mặc dù việc đăng ký hợp đồng cho thuê nhà đã được ghi nhận từ năm 1995, tuy nhiên, trên thực tế, việc đăng ký hợp đồng thuê nhà vẫn còn là chuyện quá “xa lạ” đối với những người trong cuộc.

Theo những quy định nêu trên, việc đăng ký chỉ được ghi nhận, nhưng lại thiếu hướng dẫn để thi hành. Cụ thể, thủ tục đăng ký và cơ quan có thẩm quyền của nhà nước về việc đăng ký không được tìm thấy trong các văn bản quy phạm pháp luật.

Tại khoản 6 Điều 93 Luật nhà (ban hành năm 2005) có quy định, người cho thuê nhà phải nộp bản sao hợp đồng thuê nhà cho UBND cấp xã. Tuy nhiên, việc nộp bản sao như thế có được xem là thực hiện thủ tục đăng ký hợp đồng như quy định tại Bộ luật Dân sự hay không thì không có văn bản nào quy định. Điều này dẫn đến việc khó thi hành trên thực tế.

Từ ngày 10/12/2009 – không đăng ký, hợp đồng cho thuê nhà có thể bị vô hiệu

Như đã nói, trong một thời gian dài, việc đăng ký hợp đồng cho thuê nhà không có quy định hướng dẫn. Và dường như không được thực hiện trên thực tế.

Tuy nhiên, đến nay, vấn đề này đã được giải quyết. Thủ tục đăng ký, cơ quan tiếp nhận việc đăng ký đã được ghi nhận tại Điều 24 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp này là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; người đăng ký sẽ phải chuẩn bị hồ sơ bao gồm: hợp đồng cho thuê nhà và Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà. Thông tư này có hiệu lực vào ngày 10/12/2009. Nghĩa là, từ ngày 10/12/2009, việc đăng ký hợp đồng cho thuê nhà sẽ phải được áp dụng. Và trường hợp, người cho thuê nhà không thực hiện thủ tục đăng ký như quy định, hợp đồng cho thuê nhà sẽ có thể bị vô hiệu khi phát sinh tranh chấp theo Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005. Việc đăng ký sẽ là một trong những điều kiện bắt buộc về hình thức của hợp đồng cho thuê nhà bên cạnh việc phải thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng.

 Có cần thiết phải công chứng và đăng ký hợp đồng?

Như đã phân tích, hợp đồng cho thuê nhà để đảm bảo tuân thủ hình thức luật định phải được lập thành văn bản, được công chứng và phải tiến hành đăng ký với cơ quan có thẩm quyền - ở đây là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Điều này có thực sự cần thiết cho việc quản lý của Nhà nước hay không?

Pháp luật không nên quy định công chứng là hình thức bắt buộc của giao dịch dân sự, mà chỉ nên xem hình thức công chứng là loại dịch vụ pháp lý đặc biệt nhằm giúp xác thực tính hợp pháp, tính có thực của một giao dịch dân sự cho các bên. Nghĩa là một trong các bên, nếu không đủ khả năng hoặc thời gian xem xét tính hợp pháp của giao dịch mà mình tham gia thì có thể thuê dịch vụ công chứng làm thay. Theo tôi thì Nhà nước nên tôn trọng và công nhận tất cả các hình thức giao dịch dân sự do các bên lập (không cần phải có công chứng chứng nhận), nếu nội dung các giao dịch này không trái với pháp luật.

Việc cho thuê nhà đơn thuần là một giao dịch dân sự, do các bên tự do thỏa thuận. Nhà nước không cần thiết phải can thiệp quá nhiều và quá sâu vào giao dịch này. Việc buộc công chứng và đăng ký hợp đồng thuê nhà, trên thực tế, vẫn chưa thể hiện được vai trò, và tác dụng của quản lý Nhà nước. Mặt khác, chính thủ tục này đã làm quá trình cho thuê nhà trở nên khá phức tạp.

Nếu việc công chứng chỉ nhằm giúp cho các bên xác định tính hợp pháp và tính có thực của một giao dịch dân sự; hay việc đăng ký hợp đồng chỉ nhằm để cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý nhà nước về việc cho thuê nhà. Theo tôi, hai thủ tục này không nên là điều kiện hình thức bắt buộc của một hợp đồng thuê nhà vì nó phức tạp, tốn kém tiền bạc và thời gian nhưng không mang lại hiệu quả quản lý nhà nước cao.

Nhằm đảm bảo quản lý Nhà nước về việc thuê nhà, cũng như tránh phiền phức thủ tục hành chính không cần thiết. Bộ luật Dân sự nên sửa đổi lại hình thức hợp đồng cho thuê nhà, chỉ cần bằng văn bản và đăng ký với cơ quan thuế là đủ. Quy định như thế là đảm bảo về mặt quản lý Nhà nước trong hoạt động cho thuê nhà và tránh thất thu thuế.

 Luật sư Huỳnh Văn Nông – Nguyễn Thị Mỹ Dung

www.shlaw.vn